English 
Ελληνικα 
Αυτά είναι τα νέα χαράτσια στα ακίνητα
Ερχονται απίστευτες επιβαρύνσεις για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να πουλήσουν ή να μισθώσουν την περιουσία τους αλλά και για εκατομμύρια άλλους που είναι υποχρεωμένοι να έχουν «ηλεκτρονική ταυτότητα» κτιρίου, ενεργειακό πιστοποιητικό, πιστοποιητικό περί αυθαιρεσιών κ.λπ.
Με το καλημέρα οι ιδιοκτήτες πρέπει να πληρώσουν τουλάχιστον 500 ευρώ για μια απλή επίσκεψη μηχανικού στο χώρο ο οποίος θα βεβαιώσει για το αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές και να εκδώσει τα απαραίτητα πιστοποιητικά που είναι πλέον υποχρεωτικά ακόμη και για μια απλή δικαιοπραξία. Όχι μόνο δηλαδή όταν αλλάζει η μίσθωση αλλά και για την αποδοχή κληρονομιάς, την πώληση, τη γονική παροχή ή την παραχώρηση της ψιλής κυριότητας ενός ακινήτου.
Τα χαράτσια πολλαπλασιάζονται, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου και τα δικαιολογητικά που απαιτούνται. Ουσιαστικά ο ιδιοκτήτης μπορεί να κληθεί να πληρώσει όσα θα εισπράξει το χρόνο από ενοίκια και σίγουρα πολύ περισσότερα από τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ. Όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς που αναλύουν τις επιβαρύνσεις στην ακίνητη περιουσία, «χιλιάδες ιδιοκτήτες θα δηλώσουν αδυναμία να πληρώνουν για την έκδοση πιστοποιητικών με αποτέλεσμα να μείνουν αντίστοιχα χιλιάδες ακίνητα αναξιοποίητα. Παράλληλα, στις αποδοχές κληρονομιάς θα δημιουργηθεί? κραχ καθώς δεν θα θέλει κανείς να πάρει ακίνητα που βαρύνεται με υψηλό ετήσιο κόστος».
Όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, με τους νέους νόμους, και με τον τελευταίο για τα αυθαίρετα, σε κάθε νέα μίσθωση, και ιδιαίτερα επαγγελματική, ο εκμισθωτής ιδιοκτήτης θα επιβαρύνεται τουλάχιστον με:
1. Αμοιβή Ενεργειακού επιθεωρητή για το πιστοποιητικό «ενεργειακής απόδοσης»,
2. Αμοιβή Πολιτικού Μηχανικού για τη βεβαίωση «πολεοδομικής νομιμότητας», πλέον του κόστους νομιμοποίησης τυχόν υφισταμένων αυθαιρέτων κτισμάτων.
3. Αμοιβή ηλεκτρολόγου για το πιστοποιητικό της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.
4. Αμοιβή Μεσίτη αστικών συμβάσεων, εφόσον έχει μεσολαβήσει.
Αυτό σημαίνει ότι το κόστος από 500 ευρώ κατά μέσο όρο μπορεί και να διπλασιαστεί ή τριπλασιαστεί, αναλόγως του ακινήτου.
Αναλυτικά, οι επιβαρύνσεις που , πέραν του εξοντωτικού πολλές φορές ΕΝΦΙΑ, προκαλούν πανικό στην κτηματαγορά είναι:
– Ενεργειακό πιστοποιητικό: Από τις αρχές του έτους το συγκεκριμένο πιστοποιητικό είναι υποχρεωτικό και πρέπει να αναγράφεται σε όλα τα συμβόλαια, αγοράς, πώλησης, μεταβίβασης κ.λπ. Το κόστος του κυμαίνεται ανάλογα με το μέγεθος του κτιρίου και τον μηχανικό με τον οποίο ήδη γίνονται πολλά «παζάρια». Κατά μέσο όρο υπολογίζεται ότι κοστίζει γύρω στα 150 ευρώ καθώς για ένα μέσο ακίνητο έως 80 τ.μ. φτάνει τα 90-100 ευρώ. Για διαμερίσματα πάνω από 80 τ.μ. το κόστος ανεβαίνει στα 100-120 ευρώ ενώ για ένα σπίτι 200 τ.μ. μπορεί να ξεπεράσει τα 200-250 ευρώ. Ομοίως και στα καταστήματα και γραφεία το ενεργειακό πιστοποιητικό κοστίζει γύρω στο 1,5 με 1,8 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Δηλαδή, ο μηχανικός που καλείται απλά να κάνει τον έλεγχο και να βγάλει τη γνωμάτευση μπορεί να πληρωθεί με βάση τα τετραγωνικά που επιθεωρεί. Εννοείται ότι οι επισκευές για την αποκατάσταση των ενεργοβόρων κτιρίων (μετά από τις συστάσεις του επιθεωρητή) μπορεί να κοστίσουν πολλές χιλιάδες ευρώ, ανάλογα με το εύρος τους (αλλαγές κουφωμάτων, παραθύρων, σκίαστρα, μονώσεις κ.λπ.). Να σημειωθεί ότι η ενεργειακή επιθεώρηση δεν είναι δια βίου αλλά μπορεί να πραγματοποιείται πολύ συχνά, ανάλογα με τις δικαιοπραξίες που γίνονται. Υπενθυμίζεται ότι το «πράσινο» πιστοποιητικό από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι υποχρεωτικό:
Σε όλες τις εμπορικές διαφημιστικές καταχωρήσεις στον Τύπο και το διαδίκτυο για τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου που διαθέτει ΠΕΑ απαιτείται η αναγραφή του δείκτη ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία) του κτιρίου. Αυτό σημαίνει ότι αν κάποιος ιδιοκτήτης θέλει να βάλει μια καταχώριση για την πώληση ή ενοικίαση ενός κτιρίου θα πρέπει πρώτα να έχει απευθυνθεί σε ενεργειακό επιθεωρητή, να γίνει η κατάταξη του κτιρίου στις βαθμίδες ενεργειακής απόδοσης (Α έως Η, ανάλογα με το πόσο ενεργοβόρο είναι το ακίνητο), να εκδοθεί το πιστοποιητικό και ο αριθμός αυτού να γραφτεί υποχρεωτικά στην αγγελία. Σκοπός είναι να γνωρίζει ο αγοραστής ή ενοικιαστής ότι το ακίνητο που τον ενδιαφέρει έχει καταταγεί σε ενεργειακή βαθμίδα. Υπενθυμίζεται ότι ανάλογα με το πόσο ενέργεια καταναλώνει το ακίνητο για να ζεσταθεί ή να κρυώσει, επηρεάζεται και η τελική τιμή του. Ένα ενεργοβόρο κτίριο ασφαλώς αντιμετωπίζεται διαφορετικά, και σίγουρα αρνητικά από αυτόν που θέλει να το χρησιμοποιήσει.
Από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού (ΠΕΑ) και για κτίσματα μικρότερα των 50 τ.μ., όταν αυτά ενοικιάζονται ή πωλούνται. Αυτό σημαίνει ότι και οι μικρές γκαρσονιέρες πλέον θα πρέπει να ελέγχονται για την ενεργειακή τους απόδοση. Υπενθυμίζεται ότι η έκδοση πιστοποητικού ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) απαιτούταν σε όλα τα κτίρια επιφάνειας άνω των 50 τμ, (κατοικία, μόνιμη και παραθεριστική, γραφεία, εμπορικές χρήσεις, συνάθροιση κοινού, εκπαίδευση, προσωρινή διαμονή, υγεία και κοινωνική πρόνοια, κλπ), ως εξής:
- Με το πέρας της κατασκευής κάθε νέου ή ριζικά ανακαινιζόμενου κτιρίου.
- Από 09.01.2011: σε κάθε πώληση-αγορά ενιαίου κτιρίου ή πώληση-αγορά τμήματος κτιρίου (πχ διαμέρισμα).
- Από 09.01.2012 στην ενοικίαση τμήματος κτιρίου κατοικία (π.χ. διαμέρισμα) και επαγγελματικής στέγης.
Επίσης τα συστήματα θέρμανσης των κτιρίων πρέπει να επιθεωρούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον κάθε πέντε (5) έτη για συστήματα με λέβητες συνολικής ωφέλιμης ονομαστικής ισχύος έως είκοσι (20) έως και εκατό κιλοβάτ (100 kW) τουλάχιστον κάθε δύο (2) έτη, για συστήματα με λέβητες άνω των εκατό κιλοβάτ (100 kW) (ανά 4 έτη αν χρησιμοποιούν αέριο ως καύσιμο).
Όπως ενημερώνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) σε ότι αφορά τα ενεργειακά πιστοποιητικά, οι κυριότερες από τις νέες υποχρεώσεις που επιβάλλονται από την πρόσφατη νομοθεσία, η μη τήρηση των οποίων μπορεί να επισύρει πρόστιμο από 1.000 έως 10.000 ανάλογα με την επιφάνεια και τη χρήση του.
– Βεβαίωση μηχανικού περί αυθαιρέτων. Με το άρθρο 64 του πρόσφατου νόμου για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων ορίζεται ότι είναι υποχρεωτική η επισύναψη βεβαίωσης μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών.
Η υποχρέωση αυτή επεκτείνεται και στις συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομιάς ή κληροδοσίας, αλλά και στις μεταγραφές κατακυρωτικών εκθέσεων πλειστηριασμών και δικαστικών αποφάσεων επιδίκασης ακινήτου. Επίσης, όπως υποστηρίζει η ΠΟΜΙΔΑ, επεκτείνεται έμμεσα και στις μισθώσεις επαγγελματικών ακινήτων, αφού αξιώνει την επισύναψη σχετικής βεβαίωσης σε κάθε αίτηση αδειοδότησης λειτουργίας. Ουσιαστικά, πλέον για να αποδεχθεί κάποιος συμβολαιογραφικά μια κληρονομιά, θα πρέπει να προσκομίσει στο συμβολαιογράφο πιστοποιητικό μηχανικού ότι ο θανών δεν είχε κατασκευάσει αυθαίρετα, ακόμη και όταν δεν υπάρχουν τέτοια.
Εάν βεβαίως υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, θα πρέπει πρώτα να πληρώσει τα προβλεπόμενα πρόστιμα καθώς και την αμοιβή μηχανικού για τη δήλωσή τους. «Αποτέλεσμα της διάταξης αυτής θα είναι στην καλύτερη περίπτωση να οδηγηθούν οι ιδιοκτήτες στην σιωπηρή αποδοχή των κληρονομιαίων ακινήτων (μέσω της παρέλευσης άπρακτης της τετράμηνης προθεσμίας αποποιήσης της κληρονομιάς), χωρίς να συντάσσουν συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, κάτι που θα οδήγήσει σε απόλυτη ανασφάλεια δικαίου και συναλλαγών, στη χειρότερη δε περίπτωση να «ρημάξει» κυριολεκτικά η χώρα από δεκάδες χιλιάδες εγκαταλελειμμένα ακίνητα, που ουδείς θα ενδιαφέρεται να τα κληρονομήσει«, αναφέρει η Ομοσπονδία των ιδιοκτητών.
Με την ίδια διάταξη, σε κάθε μίσθωση επαγγελματικού ακινήτου θα απαιτείται ο ιδιοκτήτης να διαθέτει πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητας από μηχανικό, δίμηνης ισχύος, ακόμη και αν δεν υπάρχουν αυθαίρετα, προκειμένου να αδειοδοτηθεί το ακίνητο αυτό. Το κόστος βαρύνει βεβαίως τους ιδιοκτήτες και είναι υψηλό. Σύμφωνα με το ρεπορτάζ της «Η» σε γραφεία μηχανικών, οι τιμές κυμαίνονται για την έκδοση του πιστοποιητικού νομιμότητας. Μόνο η επίσκεψη στο χώρο, η σύγκριση με πολεοδομικά σχέδια και ο έλεγχος μπορεί να κοστίσουν περί τα 250 με 300 ευρώ. Αν απαιτούνται επισκέψεις και στην πολεοδομία κι επιπλέον πιστοποιητικά τότε ο μηχανικός ανεβάζει το? κασέ του. Π.χ. μια βεβαίωση για εντός σχεδίου ακίνητο κοστίζει 70-90 ευρώ, για εκτός σχεδίου κοντά στα 150-170 ευρώ. Η εύρεση εγγράφων κοστίζει 30 με 40 ευρώ την επίσκεψη ενώ ένα νέο τοπογραφικό μπορεί να φτάσει και τα 400 ευρώ!
– Διαφορετικά είναι τα χαράτσια για επαγγελματικά ακίνητα και τον έλεγχο νομιμότητας αυτών. Για κάθε μίσθωση γραφείων, καταστημάτων και των υπόλοιπων ειδών επαγγελματικών ακινήτων, απαιτείται βεβαίωση μηχανικού σε κάθε αίτηση αδειοδότησης λειτουργίας.
Ο ιδιοκτήτης τους, δηλαδή, θα πρέπει να διαθέτει πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητας από μηχανικό, δίμηνης ισχύος, ακόμη και αν δεν υπάρχουν αυθαίρετα, προκειμένου να αδειοδοτηθεί το ακίνητο αυτό. Όμως, το κόστος δε σταματά εκεί αφού πρέπει να πληρωθεί επίσης το ποσό για το ενεργειακό πιστοποιητικό αλλά και ο ηλεκτρολόγος που θα έρθει να ελέγξει την ηλεκτρολογική εγκατάσταση. Η αμοιβή του μπορεί να κυμαίνεται από 50 έως 100 ευρώ. Ακόμη, αν μεσολαβήσει μεσίτης, για κάθε νέα μίσθωση θα πρέπει να πληρωθεί κι αυτός.
– Δεν πρέπει να ξεχνά κανείς την… χωρίς οικονομικό κόστος αλλά απαραίτητη απόκτηση της βεβαίωσης ΟΤΑ περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας. Η παράλειψη του συμβολαιογράφου ή της υπηρεσίας του Δήμου όχι μόνο ακυρώνει την πράξη αγοραπωλησίας, αλλά οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να πληρώσουν τέλη… 20ετίας (μετά και την επιμήκυνση της παραγραφής οφειλών προς ΟΤΑ από τα 5 χρόνια στα 20). Σε αυτή την περίπτωση, το κόστος είναι εξωπραγματικό.
Ηλεκτρονική ταυτότητα κάθε πέντε χρόνια
Ενα ακόμη «βάρος» για τους ιδιοκτήτες είναι οι περιοδικοί έλεγχοι της ταυτότητας κτιρίων. Με τις διατάξεις για την «ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων» προβλέπεται ο υποχρεωτικός επανέλεγχος όλων των κτιρίων ανά πενταετία και των κατοικιών ανά επταετία. Ουσιαστικά οι μηχανικοί θα? μπαινοβγαίνουν στα ακίνητα έναντι αμοιβής.
Υπενθυμίζεται ότι η ενημέρωση της ταυτότητας κτιρίου πραγματοποιείται σε ηλεκτρονική μορφή με αίτηση του αρμόδιου μηχανικού στο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος, το οποίο δύναται να προβαίνει σε έλεγχο των στοιχείων που υποβλήθηκαν, αντιπαραβάλλοντας αυτά με τα υποβαλλόμενα στοιχεία κατά την έκδοση της άδειας δόμησης, καθώς και με τα στοιχεία του πορίσματος των ελεγκτών δόμησης. Με άλλα λόγια, ο ιδιοκτήτης υποχρεώνεται να προσλάβει μηχανικό του οποίου η αμοιβή ξεκινάει από τα 200 ευρώ για ένα διαμέρισμα, με δεδομένο ότι δεν υπάρχει ελάχιστη αμοιβή.
Σε περίπτωση ψευδούς βεβαίωσης, προβλέπονται υψηλά πρόστιμα που θα ξεκινούν από τις 2.000 ευρώ και θα αγγίζουν τις 20.000 ευρώ, με τους μηχανικούς να υπόκεινται σε κυρώσεις που περιλαμβάνουν την αφαίρεση αδείας.
Με τις διατάξεις για την «ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων» προβλέπεται ο υποχρεωτικός επανέλεγχος όλων των κτιρίων ανά πενταετία και των κατοικιών ανά επταετία.
Από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού (ΠΕΑ) και για κτίσματα μικρότερα των 50 τ.μ., όταν αυτά ενοικιάζονται ή πωλούνται.
Mια βεβαίωση για εντός σχεδίου ακίνητο κοστίζει 70-90 ευρώ, για εκτός σχεδίου κοντά στα 150-170 ευρώ. Η εύρεση εγγράφων κοστίζει 30 με 40 ευρώ την επίσκεψη
Οι 8 υποχρεωτικές επιθεωρήσεις, βεβαιώσεις, πιστοποιητικά…
1 Υποχρεωτική έκδοση και επισύναψη ενεργειακών πιστοποιητικών σε κάθε πώληση ή μίσθωση κτιρίου, με αμοιβή ενεργ. επιθεωρητών ελεύθερα διαπραγματεύσιμη.
2 Υποχρεωτικές επιθεωρήσεις λεβήτων, καυστήρων, κλιματιστικών ανά 2-4 έτη, με αμοιβή ενεργ. επιθεωρητή ελεύθερα διαπραγματεύσιμη.
3 Βεβαιώσεις μηχανικών για πολεοδομική νομιμότητα σε όλα τα μεταβιβαστικά συμβόλαια ακινήτων, ακόμη και τα αδόμητα, ανεξαρτήτως ύπαρξης αυθαιρεσίας, με απροσδιόριστο ύψος αμοιβής μηχανικού.
4 Εξαρτημένα τοπογραφικά για τις μεταβιβάσεις και γονικές παροχές των εκτός σχεδίου ακινήτων.
5 Έλεγχοι νέων οικοδομών και προσθηκών από τους «ελεγκτές δόμησης» με ελάχιστο ύψος αμοιβής 450€ και μέγιστο 3.550€.
6 Πολλαπλοί εσαεί περιοδικοί τεχνικοί έλεγχοι σε όλα τα υφιστάμενα κτίρια για την έκδοση του «πιστοποιητικού πληρότητας» της «ταυτότητας κτιρίων», με επαναλαμβανόμενες αμοιβές επιθεωρητών
7 Περιοδικές επιθεωρήσεις ασφαλείας παλαιών ανελκυστήρων, με απροσδιόριστο ύψος αμοιβής ηλεκτρολόγου μηχανολόγου.
8 Πιστοποιητικά ηλεκτρολόγου νέου τύπου για περιοδικές επιθεωρήσεις ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων
Και 8 εκ Βρυξελλών προερχόμενα μέτρα
1 Σύσταση (2001/331): Περιβαλλοντική επιθεώρηση επαγγελματικών ακινήτων.
2 Οδηγία (98/83): Επιθεώρηση ποιότητας ποσίμου νερού (όρια μολύβδου).
3 Οδηγία (83/477): Επιθεώρηση προστασίας κατοίκων από αμίαντο.
4 Οδηγία (2007/60): Επιθεώρηση προστασίας κτιρίων από πλημμύρες.
5 Πρόταση: Επιθεώρηση Εξοικονόμησης Νερού στα κτίρια (επί του παρόντος απορρίφθηκε με παρέμβαση της UIPI ως στερούμενη κοινωνικού οφέλους).
6 Πρόταση: Επιθεώρηση κτιρίων για έλεγχο εκπομπής αερίων θερμοκηπίου.
7 Πρόταση: Επιθεώρηση προσβασιμότητας κτιρίων από Α.Μ.Ε.Α.
8 Πρόταση: Νέες προδιαγραφές για τους ανελκυστήρες
